זקוקים למשכנתא, אבל לא יודעים מה ואיך בדיוק להתמודד עם העניין? עמינדב ובועז מ"אופק משכנתאות" מביאים לכם את תמצית המידע שכדאי לכם לדעת, כדי לקחת על עצמכם את אחת ההתחייבויות הכבדות יותר.
תחום הנדל"ן במדינת ישראל הוא אחד התחומים הדינמיים והרווחיים ביותר במדינת ישראל כאשר את הנתח העיקרי ברווחיות עושים הבנקים השונים בעזרה למימון של 90 אחוז מרוכשי הדירות בארץ בנתינת המשכנתאות.
פירוש המונח משכנתא הוא נתינת הלוואה כנגד שיעבוד של נכס .
אחת הטעויות הנפוצות בארץ בנושא המשכנתאות היא שמספיק שמשעבדים את הדירה לבנק, ואז ניתן לקבל הלוואה, אולם בארץ השעבוד העיקרי קיים על הלווה ורק אח"כ הבנק יפנה לנכס, כלומר הבנק יבדוק קודם כל את טיב הלווים, כושר ההשתכרות שלהם, וההיסטוריה הבנקאית שלהם ולפי זה יחליט האם לתת להם הלוואה ובאיזה סכום. בשלב השני יבדוק הבנק את טיב הנכס לשעבוד, מיקומו, מצבו הפיזי וכו' וע"פ שקלול שני הקריטריונים האלו תינתן המשכנתא הרצויה או שלא.
הנכס אותו משעבדים חייב להיות נכס ראוי למגורים וגם בהגדרתו ברישומים בטאבו\מינהל צריך להיות נכס למגורים, יוצא מזה שנכסים מסחריים כגון משרדים, חנויות, בתים פרטיים שרשומים כמעון או גן ילדים ועוד, אינם יכולים להיות משועבדים לצורך לקיחת משכנתא אלא רק לצורך קבלת הלוואה מסחרית.
במשכנתא עצמה יש מס' סוגי הלוואות שמתחלקות ומתומחרות לפי סוג העסקה:
1. משכנתא לצורך רכישת דירה, כאשר לרכישת דירה ראשונה מקבלים בד"כ עד 70 אחוז מערך הנכס. יש מקרים בהם אפשר לקבל עד 75 אחוז. במשכנתא לצורך רכישת דירה שנייה ומעלה מקבלים עד ל-50 אחוז מערך הנכס.
2. משכנתא לצורך הרחבה ובנייה, כאשר גם כאן בדירה ראשונה אפשר לקבל עד 70 אחוז מערך הנכס. הבנק מבקש היתרי בנייה ואישורים מתאימים שמאשרים את ההרחבה/הבנייה.
3. משכנתא לצורך שיפוץ הדירה. גם כאן ניתן לקבל עד 70 אחוז מערך הנכס בדירה ראשונה, כאשר שמאי של הבנק בודק שאכן הדירה הולכת לעבור שיפוץ.
4. משכנתא לכל מטרה כמו לצורך קניית רכב, לחתן את הילדים, רכישת דירה בחו"ל וכו'.
המשכנתאות ניתנות לפי מסלולי ריביות שונים כאשר גובה הריביות נקבע לפי סוג העסקה,
טווח השנים ואחוזי המימון שעבורם נלקחת הלוואה.
וכמובן הבאנו רק את עיקרי הדברים שמשתנים מלקוח ללקוח ומעסקה לעסקה.
הטעויות הנפוצות בלקיחת משכנתאות בארץ נובעות מכמה סיבות:
א. הלקוחות נוטים לתת את מלוא אמונם במערכת הבנקאית שנותנת להם את המשכנתא הטובה ביותר עבורם כאשר המערכת הבנקאית היא לא יותר מאשר
חלפן כספים שרוצה להרוויח את המקסימום מהעסקה.
ב. רבים נוטים לחשוב שהם מבינים בנושא המשכנתאות במיוחד אם יש להם איזה קרוב משפחה או חבר שעוזרים להם או אחרי בדיקה קלילה באתרי מחשב שונים.
ג. חלק מהלקוחות עצלנים ועסוקים מדי בכדי לטפל בתחום שאין להם מושג בו, וכל עוד ההוראת קבע משולמת הכול בסדר וזאת למרות שהם מפסידים במצטבר עשרות ומאות אלפי שקלים. כאשר מדובר בחשבון הסלולרי, למשל, הם יחכו בתור שעות ויתעמתו עם נציג השירות כאשר מדובר בסה"כ על חסכון של מאות שקלים במצטבר.
בפועל הבנקים השונים מדי שנה רק מגדילים את רווחיהם בתחום המשכנתאות וזאת מהסיבה הפשוטה שהבנק רואה רק את טובת עצמו.
עסקת נדל"ן טובה מורכבת משלושה פרמטרים חשובים:
א. נכס מתאים או מתווך שיודע להתאים את הנכס הנכון.
ב. עו" ד שיודע לתפור את העסקה בצורה מושלמת כדי שהעסקה לא תסתבך ותגרום
להפסדים.
ג. יועץ משכנתאות שדואג להביא את הכסף בצורה בטוחה, ולא מעמיד את הרוכשים בפני "שוקת שבורה" לאחר 10 שנים, כאשר הם מגלים ששילמו בלי להרגיש סכומים מיותרים במשך שנים לריק.
המודעות בארץ לנושא של חברות שעוסקות במתן ייעוץ וטיפול במשכנתא נמוכה יחסית לשאר
העולם המערבי וזאת בעיקר מהסיבות שמנינו לעיל , כאשר ישנה עלייה מסויימת בשנים האחרונות.
אנו באופק משכנתאות כיועצי משכנתאות של הבנק לשעבר, בעלי ניסיון עשיר וקשרים ענפים
במערכת הבנקאית, מבינים שרכישת דירה הינה צעד חשוב ומשמעותי בחיים, ובעל השלכות
קריטיות למהלך החיים הפיננסי, המקרין על איכות החיים והשקט הנפשי שלכם. כמו כן התהליך לקבלת המשכנתא הינו ארוך ומורכב ומשתנה בין בנק לבנק וצריך להיות מעודכנים בכל רגע נתון על מנת לבצע את תהליך קבלת המשכנתא
בצורה מודעת, בטוחה ונכונה כדי שלא נעמוד לאחר 10 שנים של תשלומים
עם אותו הסכום שלווינו ואף יותר מכך.
אחד הדברים החשובים ביותר לפני שמחפשים נכס, הוא לדעת מה האפשרויות העומדות לפניכם ולפעול על פיהם,
והכי חשוב לפעול ולהתחיל נכון מזמן רכישת נכס כלשהו, אפילו לצורך השכרתו, כי כמו שכבר ציינו ככל שהשנים
עוברות חלום רכישת הדירה בד"כ רק מתרחק כי ההוצאות גדלות ולא ממש מצליחים לחסוך, ובמקביל בד"כ
ההורים כבר פחות עוזרים, כי יש להם על הפרק עוד ילדים לחתן.
סיפורים מהחיים:
א. תיק בית דגן
לאחרונה קיבלנו תיק למיחזור של לקוחות מבית דגן, זוג שכירים שלקחו לפני תשע שנים הלוואה בסך 1 מיליון ₪
מאחד הבנקים הגדולים, לתקופה ממוצעת של 23 שנה במסלולי ריביות שונים.
הלקוחה שילמה בממוצע כ-7000 ש"ח לחודש וסה"כ שילמה עד היום כ– 900 אלף ש"ח
וכיום חייבת 880 אלף ש"ח לא כולל עמלת פירעון מוקדם של עוד כ 60 אלף ש"ח
כאשר נשאר לה לשלם עוד כ-1.3 מ' שח ע"פ המדד של היום.
סה"כ יצא להם לשלם מעל 2.2 מ' ש"ח שזה יותר מפי 2 ממה שלקח, דבר המשרת, כמובן, את האינטרס של הבנק,
אבל "חונק" על הדרך את הלווים.
ב. תיק גבעת שמואל
לעומת זאת תיק שטיפלנו בו מתחילת לקיחת ההלוואה של זו"צ מבני ברק שחששו מאוד לקחת משכנתא
לרכישת בית בגלל חוסר הידע בנושא, ובגלל שההורים התלבטו לגבי המהלך ורצו שהילדים יחסכו על מנת
שיהיה להם יותר הון עצמי, דבר שהוא כמובן לא אפשרי לזוג בתחילת דרכו המשלם שכירות, ובמיוחד מתוך ראיה
שההוצאות עתידות רק לגדול ברבות השנים עם התרחבות המשפחה, ובמקביל עליית מחירי הדירות ויוקר המחייה.
ישבנו איתם בפגישת ייעוץ והסברנו להם בצורה יסודית את כל נושא המשכנתא
ולאחר שהחליטו לקחת משכנתא דרכנו, ליווינו אותם מהמסד עד הטפחות כולל עזרה למציאת הנכס המתאים עבורם ובדיקת תקינותו. כיום ב"ה הם בעלי דירה כלבבם, ושמחים מאוד על הצעד שעשו מתוך אחריות וביטחון. הם הרגישו שעשו את הדבר הנכון, ובדרך הנכונה והמתאימה ביותר עבורם.
כבעלי ניסיון רב בתחום המשכנתאות נשמח ב"אופק משכנתאות" להעמיד את הניסיון שלנו לרשותכם, על מנת שהעסקה שאתם מבצעים תהיה בטוחה ככל האפשר, ותתאים לכם באופן אישי, ותעלה לכם כמה שפחות במצטבר ובחודשי.
נשמח לענות על שאלות בכתובת המייל ofekym@walla.com.
אז בהצלחה בהחלטות כבדות המשקל, ובעיקר- יישוב טוב! לשירות אישי עמינדב לוין 0527655660